Não é novidade que morar em um condomínio exige paciência e jogo de cintura por parte dos moradores. Conciliar interesses diversos e limitar o direito de intervenção de um morador na sua residência em defesa do interesse comum dos demais condôminos é um desafio e tanto para síndicos e vizinhos na maior parte das residências brasileiras. Para reduzir conflitos, a legislação reserva, no Código Civil de 2002 um capítulo voltado especialmente para este tema: o condomínio edilício (forma como é tratado no código civil, conjunto de edificações com áreas comuns e privativas). Confira as principais disposições nas quais o Direito regula a relação condominial de alteração de fachada:
Alteração de fachada – disposição do Código Civil Brasileiro
O Código Civil é o principal dispositivo da nossa legislação que regulamenta as relações entre as pessoas. A partir do artigo 1.331 do Código Civil, há disposições legais que regulamentam o direito de propriedade dos moradores sobre as unidades da edificação, e sobre a reforma, intervenção e alteração de fachada. O artigo 1.336, inciso III, do referido diploma legal dispõe o seguinte:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas
(…)”
Pela leitura deste artigo, podemos perceber que o condômino não pode realizar alteração de fachada e partes externas da edificação sem que haja deliberação conjunta do condomínio.
A Convenção Condominial
Tendo em vista essas informações do Código Civil, que proíbem a alteração de fachada e áreas externas por partes dos condôminos, o que se pode fazer quando há a necessidade ou o desejo de realização de uma obra ou intervenção que provocará alterações na fachada do prédio? É ai que entra a Convenção do Condomínio.
Todos os condomínios possuem uma convenção na qual são dispostas todas as normas de posturas dos condôminos, as formas e prazos de convocação das assembleias gerais e os quóruns para tomada de decisões. Assim, caso haja a necessidade de realização de obra ou realização de qualquer intervenção por iniciativa de um morador, que venha a modificar a fachada externa, há necessidade de convocação de assembleia geral e aprovação da proposta por uma votação mínima, definida na convenção.
Se a convenção não falar nada sobre o número de votos, o Código Civil dispõe no artigo 1.352 que a aprovação deverá obedecer a maioria simples das pessoas presentes, vejamos:
“Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais”.
Se a referida intervenção resultar em custos para os demais condôminos, o quorum será de maioria absoluta. Já se as obras forem as chamadas voluptuárias, ou seja, obras que apenas se destinam ao embelezamento do edifício, como intervenções de jardinagem ou decoração, será necessário o voto de 2/3 dos condôminos. Essa é a dicção do artigo 1.341 do Código Civil:
“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos”.
Fonte: Jusbrasil
Intervenções mínimas
É definido pela jurisprudência dos tribunais (entende-se por jurisprudência o conjunto de decisões repetitivas tomadas pelos órgãos julgadores) que, se as intervenções forem mínimas, ou seja, se elas não provocarem mudanças significativas na fachada externa do edifício, como por exemplo, a simples colocação de redes de proteção para crianças ou películas de protetoras nos vidros, não há desrespeito ao artigo 1.336 do Código Civil. É preciso ter em mente que o conjunto das modificações inseridas não pode provocar alterações significativas no padrão estético das fachadas. Caso modifiquem, a questão deve ser levada para deliberação em assembleia.
Assim, sempre que houver a necessidade de realização de obras que alterem as fachadas dos edifícios, a questão deve ser discutida em conjunto, por meio da assembleia geral de condôminos, conforme consta no nosso Código Civil.
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